Was dem Mieter verrechnet werden darf
Welche Kosten in eine Abrechnung gehören, welche beim Eigentümer bleiben und wie Tellaris Sie bei der Prüfung unterstützt.
Aktualisiert am 03.11.2026
Ein Mieter schuldet nur die Nebenkosten, die im Mietvertrag vorgesehen sind (Art. 257a OR). Tellaris kennt Ihren Vertrag nicht immer: Es übernimmt die grundsätzlich verrechenbaren Kategorien, und Sie vergleichen diese mit dem Vereinbarten.
Was grundsätzlich verrechenbar ist
| Position | Was dazugehört | Grenze |
|---|---|---|
| Heizung und Warmwasser | Brennstoff, Strom der Pumpen, Kaminfeger, Revision, Wartung, Ablesen der Zähler, Versicherung der Anlage | Keine Reparaturen und kein Ersatz (Art. 5 und 6 VMWG) |
| Wasser und Abwasser | Wasserverbrauch, Abwasserreinigung | |
| Strom | Gemeinschaftliche Teile: Beleuchtung, Lift | Den Strom der Wohnung zahlt der Mieter direkt dem Lieferanten |
| Kehricht | Gebühr für die Abfuhr | |
| Hauswartung, Lift, Lüftung | Laufende Leistungen und Serviceabonnemente | Keine Reparaturen |
| Kabelnetz | Abonnementsgebühr | Keine Anschlusskosten |
| Verwaltungskosten der Abrechnung | Tatsächliche Kosten oder übliche Ansätze (Art. 4 Abs. 3 VMWG) | Comparis nennt üblicherweise 3 % der Nebenkosten und rät, höhere Sätze anzufechten |
Was beim Eigentümer bleibt
- Unterhalt und Reparaturen des Gebäudes sowie Arbeiten allgemein;
- Versicherungsprämien, ausser für die Heizung und bei bestimmten subventionierten Wohnungen;
- Steuern aus dem Eigentum;
- Zinsen und Amortisation der Hypothek;
- Allgemeine Verwaltung der Liegenschaft;
- Erneuerungsfonds des Stockwerkeigentums.
Der Fall Stockwerkeigentum
Die Kategorie Stockwerkeigentumskosten erfasst die Akontozahlung, die Sie an die Eigentümergemeinschaft leisten. Das ist keine tatsächliche Ausgabe, und der Betrag mischt verrechenbare mit nicht verrechenbaren Kosten: Er fliesst deshalb nicht mehr in die Abrechnung ein. Sobald Sie die Abrechnung der Gemeinschaft erhalten, hängen Sie sie am einfachsten dem KI-Assistenten an: Er erstellt daraus die Abrechnung Ihres Mieters, ohne Ihre Buchhaltung zu verändern. Siehe Die Abrechnung aus dem Dokument der Verwaltung erstellen. Andernfalls erfassen Sie jede verrechenbare Position in ihrer eigenen Kategorie (Wasser, Hauswartung, Heizung…).
Der Brennstoff
Verrechenbar ist nur der im Zeitraum verbrauchte Brennstoff, nicht der gekaufte. Ändert sich Ihr Tank- oder Lagerbestand, geben Sie in der Abrechnung seinen Wert zu Beginn und am Ende des Zeitraums an: Tellaris rechnet die Differenz zu den Kosten hinzu oder zieht sie ab, wenn der Bestand gestiegen ist. Siehe Mieterwechsel und leere Monate.
Wie Tellaris Sie unterstützt
- Jede Kategorie zeigt im Reiter Kostenverteilung der Liegenschaft ihren Status und eine Erklärung.
- Dort können Sie eine Kategorie für diese Liegenschaft ein- oder ausschliessen. Kosten, die grundsätzlich beim Eigentümer bleiben, sind weiterhin möglich, aber Tellaris warnt Sie.
- Die Abrechnung weist mit einem Hinweis auf die betroffenen Zeilen hin, auch nach dem Abschluss.
Mietvertrag mit Pauschale
Bei einer Pauschale gibt es weder eine Jahresabrechnung noch eine Differenz, die nachgefordert werden kann. Tellaris lehnt deshalb eine Abrechnung ab. Sieht der Vertrag in Wirklichkeit Akontozahlungen vor, ändern Sie die Art der Nebenkosten im Mietvertrag. Der Pauschalbetrag stützt sich auf den Durchschnitt von drei Jahren (Art. 4 Abs. 2 VMWG).
Gut zu wissen — Diese Hinweise geben das Gesetz und die übliche Praxis wieder, ersetzen aber keine Rechtsberatung. Wenden Sie sich bei Zweifeln an einen Vermieterverband oder an die Schlichtungsbehörde Ihres Kantons.