Mietkaution in der Schweiz: Höchstbetrag und Sperrkonto

Die Mietkaution (Mietzinsdepot, im Gesetz «Sicherheiten») schützt den Vermieter, falls der Mieter eine Miete schuldig bleibt oder am Ende der Miete Schäden hinterlässt. Für Wohnungen legt das Gesetz den Höchstbetrag und die Art der Hinterlegung fest.

Was das Gesetz sagt#

• Höchstens drei Monatsmieten: Bei der Miete von Wohnräumen darf der Vermieter keine Sicherheiten verlangen, die drei Monatszinse übersteigen (Art. 257e Abs. 2 OR).
• Auf einem Konto auf den Namen des Mieters: Eine Sicherheit in Geld oder Wertpapieren muss bei einer Bank auf einem Spar- oder Depotkonto auf den Namen des Mieters hinterlegt werden (Art. 257e Abs. 1 OR). Der Vermieter behält sie nicht auf seinem eigenen Konto.
• Rückgabe mit Zustimmung beider Parteien: Die Bank darf die Sicherheit nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder ein rechtskräftiges Gerichtsurteil herausgeben (Art. 257e Abs. 3 OR).
• Ein Jahr nach Ende der Miete: Hat der Vermieter innert einem Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch gegenüber dem Mieter rechtlich geltend gemacht, kann der Mieter die Rückerstattung allein von der Bank verlangen (Art. 257e Abs. 3 OR).
• Kantonale Regeln: Die Kantone können ergänzende Bestimmungen erlassen (Art. 257e Abs. 4 OR).

Beispiel#

Nettomiete 1'800 CHF pro Monat und Nebenkosten-Akonto 200 CHF.

Das Gesetz spricht von «drei Monatszinsen», ohne zu sagen, ob die Nebenkosten dazugehören. Die Nettomiete zu nehmen, wie Tellaris es vorschlägt, ist die sicherste Wahl.

Die Formen der Mietkaution#

• Mietkautionskonto (Sperrkonto): Der Mieter zahlt den Betrag auf ein Konto auf seinen Namen bei einer Bank ein, gesperrt zugunsten des Vermieters.
• Mietkautionsversicherung: Eine Gesellschaft (zum Beispiel SwissCaution) bürgt gegen eine jährliche Prämie, die der Mieter bezahlt. Der Mieter bindet kein Geld, die Prämie wird aber nicht zurückerstattet.
• Bankgarantie: Die Bank des Mieters verpflichtet sich, bis zum vereinbarten Betrag zu zahlen.

Im Online-Mietvertrag#

Der Online-Mietvertrag wird auf Französisch erstellt (Vorlage nach den Regeln des Kantons Waadt). Im Schritt Garantie et Frais Accessoires:

1. Montant garantie loyer (CHF) (Betrag der Kaution): wird automatisch auf drei Monatsnettomieten gesetzt, sobald Sie die Miete erfasst haben. Sie können ihn ändern; Tellaris überschreibt nie einen Betrag, den Sie selbst eingegeben haben.
2. Nature garantie loyer (Art der Kaution): geben Sie die gewählte Form an (Sperrkonto, Versicherung, Bankgarantie…).
3. Nom et adresse du dépositaire (Name und Adresse der Hinterlegungsstelle): die Bank oder Versicherung, welche die Kaution hält.

Diese Angaben erscheinen im PDF-Vertrag.

Häufige Fragen#

Darf der Vermieter mehr als drei Monatsmieten verlangen? Nein, nicht bei einer Wohnung (Art. 257e Abs. 2 OR). Für Geschäftsräume gilt diese Grenze nicht.

Darf der Vermieter die Kaution auf sein eigenes Konto nehmen? Nein: Eine Kaution in Geld muss auf einem Konto auf den Namen des Mieters hinterlegt werden (Art. 257e Abs. 1 OR).

Wie erhält man die Kaution am Ende der Miete zurück? Vermieter und Mieter unterschreiben gemeinsam die Freigabe bei der Bank. Ein unterschriebenes Auszugsprotokoll hilft, sich über allfällige Schäden zu einigen: siehe Ein Übergabeprotokoll erstellen.

Der Vermieter meldet sich nach meinem Auszug nicht: Was tun? Hat er innert einem Jahr nach Ende der Miete weder ein Gerichtsverfahren noch eine Betreibung eingeleitet, können Sie die Rückerstattung allein bei der Bank verlangen (Art. 257e Abs. 3 OR).

Allgemeine Information — Dieser Artikel fasst das Obligationenrecht (Stand 1.10.2026) zusammen und ersetzt keine Rechtsberatung. Ihr Kanton kann ergänzende Regeln vorsehen. Im Zweifel wenden Sie sich an einen Vermieter- oder Mieterverband oder an die Schlichtungsbehörde.