Ein Übergabeprotokoll für Ein- oder Auszug erstellen

Das Übergabeprotokoll beschreibt den Zustand der Wohnung beim Einzug und beim Auszug des Mieters. Es dient als Referenz für allfällige Schäden: Ohne Einzugsprotokoll lässt sich kaum beweisen, dass ein beim Auszug festgestellter Mangel nicht schon vorher bestand.

Was das Gesetz sagt#

• Beim Auszug prüfen und sofort melden: Bei der Rückgabe muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden (Art. 267a Abs. 1 OR).
• Sonst ist der Mieter befreit: Versäumt der Vermieter dies, verliert er seine Ansprüche, ausser bei Mängeln, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren (Art. 267a Abs. 2 OR). Solche versteckten Mängel muss er ebenfalls sofort nach ihrer Entdeckung melden (Art. 267a Abs. 3 OR).
• Der neue Mieter darf das alte Protokoll sehen: Wurde beim Ende des vorherigen Mietverhältnisses ein Rückgabeprotokoll erstellt, muss der Vermieter es dem neuen Mieter auf Verlangen bei der Übergabe zur Einsicht vorlegen (Art. 256a Abs. 1 OR).

Das Gesetz schreibt keine bestimmte Form vor. Ein schriftliches, datiertes, Raum für Raum detailliertes und von beiden Parteien unterschriebenes Dokument ist der beste Beweis.

Beispiel#

Beim Auszug ist der Teppich in einem Zimmer fleckig und muss für 2'000 CHF ersetzt werden. Er wurde 6 Jahre zuvor verlegt, die angenommene Lebensdauer beträgt 10 Jahre. Der Mieter bezahlt nur den Restwert: 2'000 × (10 − 6) ÷ 10 = 800 CHF. Der Rest entspricht der normalen Abnützung und geht zulasten des Vermieters. Tellaris macht diese Berechnung im Auszugsprotokoll (Pro): siehe Schäden nach Lebensdauer beziffern.

Protokoll erstellen#

1. Menü Übergabeprotokoll → Neue Wohnungsübergabe (oder aus der Liegenschaft).
2. Wählen Sie den Mietvertrag, den Typ (Einzug oder Auszug), das Datum und bei Bedarf allgemeine Bemerkungen.
3. Speichern.

Schnell starten#

Ein leeres Protokoll bietet an, aus einer Vorlage zu starten (fertige Liste von Räumen und Elementen) oder die Zimmer zu kopieren aus einem früheren Protokoll derselben Liegenschaft. Siehe Vorlagen und Duplizieren.

Auch der KI-Assistent kann die ganze Struktur aus einer einfachen Beschreibung erstellen («3,5 Zimmer mit Balkon und Keller»).

Vor Ort ausfüllen#

Fügen Sie die Räume hinzu und erfassen Sie für jedes Element den Zustand: Neu, Guter Zustand, Normaler Verschleiss, Schlechter Zustand oder Zu ersetzen, mit Bemerkungen und Fotos (Pro). Siehe Räume und Elemente. Übergebene Schlüssel und Zählerstände werden separat erfasst: siehe Schlüssel, Zubehör und Zähler.

Tipp — Auf Tablet oder Smartphone installieren Sie Tellaris, um während der Besichtigung bequem zu arbeiten.

Abschliessen#

Lassen Sie beide Parteien am Bildschirm unterschreiben und senden Sie das PDF an den Mieter. Siehe Unterschreiben und An den Mieter senden. Das PDF lässt sich jederzeit über Aktionen → PDF herunterladen laden (Fotos und Unterschriften in Pro).

Häufige Fragen#

Ist ein Einzugsprotokoll obligatorisch? Das Gesetz verlangt es nicht, es ist aber sehr zu empfehlen: Nur so lässt sich der Zustand bei Ein- und Auszug vergleichen.

Der Mieter will nicht unterschreiben: Was tun? Halten Sie seine Einwände in den Bemerkungen fest. Melden Sie ihm beim Auszug trotzdem sofort, am besten schriftlich, die Mängel, für die er einzustehen hat (Art. 267a OR), zum Beispiel indem Sie ihm das PDF senden.

Kann man das Einzugsprotokoll für den Auszug übernehmen? Ja (Pro): Im Einzugsprotokoll übernimmt Aktionen → Auszug erstellen alle Räume und Elemente; Sie erfassen nur noch die Änderungen. Siehe Vorlagen und Duplizieren.

Kann man ein Protokoll nach der Unterschrift ändern? Nein: Ab der ersten Unterschrift ist sein Inhalt gesperrt. Siehe Unterschreiben.

Allgemeine Information — Dieser Artikel fasst das Obligationenrecht (Stand 1.10.2026) zusammen und ersetzt keine Rechtsberatung. Im Streitfall wenden Sie sich an einen Vermieterverband oder an die Schlichtungsbehörde.