Chiffrer les dégâts selon la durée de vie Pro
À la sortie, calculez la part des dégâts à la charge du locataire d'après la durée de vie des éléments, puis facturez-la en un clic.
Mis à jour le 23.10.2026
À la fin d'un bail, le locataire ne paie pas le prix à neuf d'un élément abîmé, seulement la valeur qu'il lui restait. Une moquette de 10 ans de durée de vie, posée il y a 6 ans, n'a plus que 40 % de sa valeur : le locataire paie au plus 40 % du coût de remplacement.
Tellaris fait ce calcul pour chaque dégât d'un état des lieux de sortie.
Ce qui est facturable
- L'usure normale n'est jamais à la charge du locataire (art. 267 CO) : peinture jaunie par le temps, sol marqué par le passage, quelques trous de cheville rebouchés.
- Seule l'usure anormale ou un dégât se facture : brûlure, tache, trou, casse, animal, fumée…
- Signalez les défauts au locataire dès la reddition des lieux (art. 267a CO). L'état des lieux de sortie sert justement à les constater.
- Basez les montants sur des devis ou des factures.
Ajouter un dégât
- Sur l'état des lieux de sortie, cliquez sur le bouton clé (« Ajouter un dégât ») à droite de l'élément concerné.
- Choisissez l'élément dans la liste : Tellaris propose une durée de vie indicative (vous pouvez la corriger).
- Choisissez le mode de calcul (voir ci-dessous).
- En mode prorata, indiquez la date de pose ou de dernière rénovation de l'élément : la date de la dernière peinture, de la pose du sol, de l'achat de l'appareil. Ce n'est pas la date d'entrée du locataire.
- Indiquez le coût de remise en état.
La part du locataire s'affiche en direct, puis dans le décompte des dégâts en bas de l'état des lieux.
Les quatre modes de calcul
| Mode | Quand l'utiliser | Part du locataire |
|---|---|---|
| Valeur restante | Remplacement ou rénovation d'un élément abîmé (peinture, sol, appareil) | Coût × (durée de vie − âge) ÷ durée de vie |
| Réparation ou traitement spécial | Petit dégât réparable (rayure, éclat, trous) ou couche isolante contre la nicotine | 100 % du coût, même si l'élément est amorti |
| Petit entretien | Plaques de four, filtre de hotte, flexible de douche, ampoules, joints d'appareils | 100 % du coût |
| Moins-value | Petit défaut qu'on ne répare pas | Montant forfaitaire, au plus le coût d'une réparation |
Une fois la durée de vie dépassée, il n'y a plus rien à facturer en mode valeur restante.
Exemple
Peinture murale à dispersion (durée de vie 8 ans), refaite il y a 6 ans, à repeindre à cause de trous et de taches : devis CHF 2'000. Il restait 2 ans sur 8, soit 25 % : CHF 500 à la charge du locataire.
D'où viennent les durées de vie
Les durées proposées sont des valeurs indicatives inspirées des deux tables de référence en Suisse :
- la tabelle paritaire de durée de vie de HEV Schweiz et du Mieterverband (Suisse alémanique, version en vigueur depuis le 1er février 2024) ;
- le tableau paritaire des amortissements de la FRI et de l'ASLOCA (Suisse romande).
Ces tables ne sont pas des lois, mais les autorités de conciliation s'y réfèrent. Leurs valeurs supposent une qualité moyenne et une utilisation normale. En cas de doute, vérifiez la durée exacte dans la table en vigueur, par exemple avec l'extrait en ligne de HEV Schweiz ou auprès de l'ASLOCA. Pour des locaux commerciaux, la durée de vie des revêtements est plus courte : adaptez-la.
Signature et facture
- Le décompte des dégâts fait partie de l'état des lieux et figure dans le PDF. Chiffrez donc les dégâts avant de faire signer : après la première signature, ils ne peuvent plus être modifiés (voir Signer un état des lieux).
- Le bouton Facturer les dégâts crée une facture libre en brouillon, avec une ligne par dégât et la part du locataire. Relisez-la, puis envoyez-la avec sa QR-facture. Ce bouton reste disponible après la signature, et une seule facture est créée par état des lieux.
- Vous pouvez aussi déduire ce montant de la garantie de loyer, avec l'accord du locataire ou sur décision de l'autorité.
Ce calcul est une aide : il ne remplace pas un accord entre les parties ni l'avis d'un professionnel en cas de litige.